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楼市资金出现新动向,三四线城市正成“新战场”


楼市资金出现新动向,三四线城市正成“新战场”

作者:牛小财

楼市资金出现新动向,三四线城市正成“新战场”

(一)

北京迎来冬日尾巴里的一场雪,但是北京的楼市却在步入冬季。

伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年1月,北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签2999套,与2016年12月相比下降36.8%,与去年1月相比下降32.8%。

不仅仅是北京,一二线城市的楼市,大多步入寒冬。

国家统计局数据显示,1月份新建商品住宅价格下降的城市有20个,上涨的城市有45个,持平的城市有5个;去年12月,价格上涨的城市为46座。观察近6个月的数据可以发现,1月份房价上涨的城市数量总体处于减少态势。

楼市资金出现新动向,三四线城市正成“新战场”

▲数据来源:国家统计局

中原地产首席分析师张大伟分析认为,一线城市除广州外全面停涨。

15个热点城市其中深圳、无锡环比下调0.5%,天津、上海、南京、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉等城市也都出现了轻微下调。

整体来看,可以说是历史首次。

与春节期间一二线城市“休眠”的房地产市场情况相反,多个三四线城市楼市却出现了回温。

根据国信证券的统计,在wind有完整房地产日交易数据的62个城市中,2017年以来(1月1日至2月16日),有38个城市的商品房累计交易量同比为正,占比61%,累计同比增速超过50%(含)的有23个。这些城市绝大部分为三四线。

其中,柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%。柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%

春节过后,长沙、青岛、柳州、临沂等地均出现了溢价率超过100%的个案——相比这些城市过去的交易记录,同样较为罕见。

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(二)

“返乡置业”是三四线城市房屋成交量上涨的主因。很多“北漂”、“沪漂”的年轻人,迫于刚性需求,选择在春节回家时处理好房子这件终身大事。

这从一些三四线城市售楼处,在春节期间的营销力度不亚于地产行业公认的“金九银十”促销季,就可见一斑。

年轻人为何纷纷返乡置业呢?

1、首当其冲的,肯定是一二线城市高昂的房价。

2015年,大董本来打算在北京买房子。精挑细选一番之后,发现首付还差20万。

大董不想借亲朋好友的钱,盘算了一下自己的工资,觉得一年攒下20万没问题。遂把买房的事延后到了2016年。

大董辛辛苦苦忙碌一年,揣着钱,再去打听看好的那套房子,结果发现这回,他距离首付还差80万了。

一二线城市高昂的房价,让很多年轻人放弃了在此买房的打算。但是,结婚成家又不能没房子,或者,不想被房价飞涨的列车抛下,怎么也要先上车再说。

三四线的家乡城市,就成为了容纳他们需求的地方。

统计数据显示,在北京工作的返乡置业人群中,来自保定、天津、廊坊、石家庄等京津冀城市群的“北漂”回乡购房意愿最为强烈;

在上海工作的返乡置业人群中,苏州、南通、盐城、杭州等江浙城市籍贯的人群购房意愿强烈;

在广州工作的返乡置业人群中,回乡购房意愿最强烈的是汕头、湛江、揭阳、佛山籍贯。一线城市中,在上海工作的人群返乡置业的比例更高。

可见,很多年轻人选择返乡置业也是退而求其次的选择。

2、愈加收紧的户籍政策。

出于控制城市人口规模和房价过快上涨的原因,一二线城市的户籍政策越收越紧。

很多大学生和北漂们由于户口、孩子上学、医疗保险、养老保障等原因,或者彻底离开一线城市,回到家乡工作,或者在三四线城市买房,安顿一家老小。

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河北沧州的姜女士,就选择了把家安在沧州,在北京工作,每天花225元、近5个小时的时间,跨省通勤。

3、受到一二线城市的“挤出效应”,和城镇化的发展红利的影响,很多人主动选择离开一二线城市,回到三四线城市发展。

一二线城市收入高是不争的事实,但是,竞争也同样激烈,工作压力大,生活节奏快。

很多年轻人选择回到三四线城市发展,不仅能抢占商机——很多一二线城市成熟的商业模式,三四线城市还没出现,还能降低运营成本,提高竞争力。

现在电商发展迅速,很多电商也把外包业务下放到三四线城市——房租、人员工资都更低,有效控制成本。

三四线城市对很对年轻人来说,也是充满了机会的。

(三)

“小镇化”养老,也是推动三四线城市楼市成交量上升的原因之一。

不少老人在大城市打拼一辈子,老了以后思乡情切,选择回乡养老。更多的老人,喜欢在清静、环境好、气候好的地方养老。

大城市雾霾严重,人挤人、到哪里都要排队的生活环境,让很多老年人感到厌烦。

距离一二线城市较近的养老小镇,就备受老年人青睐,价格低、环境好,既清静又便利。

特别是高铁网络的建设,让这些“小镇”交通也很便捷。

可以说,老人们不仅能享受到大城市的各项便利服务,还能自由的跳广场舞、挤公交车,而不会与年轻人产生矛盾。

老人们聚在一起,也能更好的社交,充实生活。

这种“小镇化”养老,也是政府和房地产开放商推崇的。

政府可以卖地,还能吸引消费人群,推动城镇化建设,一举多得。

房地产商开发养老小镇,拿地价格低,销售率较高,一个项目还可以开发很久,是多赢的发展方式。

随着中国人口老龄化的速度加快,这类“小镇”还有很大的发展空间。其坐落的三四线城市的楼市,成交量还有可能进一步放大。

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对于我们来说,如果是首套房的刚性需求,肯定是在满足自己生活、工作、发展的基础上,选择买房的城市。

如果是投资需求,就要充分的考量地理位置,人口结构,经济环境等多重因素。

还要考虑到自身的财务能力,万不可效仿《深圳两套房,却陷中年财务危机》的主人公。

数据和分析只是一方面,适合自己的才是好的。

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